Mietrecht Kündigung Welche Arten gibt es?

Der Kündigung von Mietverträgen kommt in der anwaltlichen Praxis hohe Bedeutung zu. Insbesondere wenn der Vermieter das Mietverhältnis kündigt, kommt es oft zu Streit über die Wirksamkeit der Kündigung.

Dieser Artikel gibt eine Übersicht über die unterschiedlichen Arten von Kündigungen im Mietrecht sowie deren grundlegende Voraussetzungen.

Vorweg ein Hinweis aus dem anwaltlichen Alltag:

Mietrechtliche Kündigungen von Wohnung sind – vor allem für Vermieter – leider etwas kompliziert. Denn vor allem vermieterseitige – manchmal aber auch mieterseitige – Kündigungen müssen (siehe unten) oft begründet werden.

Der Satz „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis …“ reicht -zumindest für Vermieter- nicht!

Die Bedeutung der Begründung für die Wirksamkeit der Kündigung wird dabei oft unterschätzt. Dabei gilt:

Fehlt die Begründung oder ist sie unzureichend, ist die Kündigung unwirksam.

Im anwaltlichen Alltag begegnen mir deshalb häufig unwirksame Kündigungen und zwar nur,

weil Sie nicht oder nicht richtig begründet wurden.

Oft genug werden dabei selbst 100 %ige Kündigungen, z.B. wegen Zahlungsverzugs des Mieters oder wegen Eigenbedarfs, unzureichend begründet, so dass es im Anschluss zu Problemen kommen kann, die sogar in der Unwirksamkeit der Kündigung münden können.

Um entsprechende Nachteile zu vermeiden, unterstütze ich Sie gerne bei der korrekten Ausformulierung.

Aber welche Arten von Kündigungen gibt es jetzt?

Vom Grundsatz her zwei Stück, nämlich die ordentliche (§§ 542, 573 ff. BGB) und außerordentliche Kündigung .

Bei der außerordentlichen gibt es im Mietrecht drei Unterarten.

  • Einmal die außerordentlich fristlose aus wichtigem Grund (§§ 543, 569 BGB),
  • sodann die außerordentlich fristgerechte (§ 555e Abs. 1 BGB, § 561 BGB) und schließlich
  • die außerordentliche mit gesetzlicher Frist (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 563 Abs. 4 BGB, § 563a Abs. 2 BGB, § 564 BGB, § 580 BGB, § 57a ZVG).

Diese Unterscheidung ergibt sich aus den jeweiligen Gesetzestexten und den Überschriften der Paragrafen. Beispiele:

  • § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
  • § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
  • § 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Form

Im Wohnraummietrecht bedürfen alle Kündigungen der Schriftform (§ 568 BGB).

Begründungserfordernis

Außerdem müssen grundsätzlich alle Kündigungen begründet werden, egal ob Sie vom Mieter oder vom Vermieter ausgesprochen werden. Fehlt die Begründung oder ist sie unzureichend, ist die Kündigung unwirksam.

Ausnahmen gelten lediglich

  • in den in § 549 Abs. 2 und 3 BGB genannten Wohnsituationen,
  • für die ordentliche Kündigung des Mieters,
  • bei den Kündigungen nach § 555e Abs. 1 BGB und § 561 BGB des Mieters,
  • für die Kündigung nach § 564 BGB gegenüber den Erben des Mieters.

Die vorgenannten Kündigungen sind ohne Begründung möglich.

Die Begründungspflicht für alle anderen Kündigungen ergibt sich für die außerordentlich fristlose Kündigung aus § 569 Abs. 4 BGB (Mieter und Vermieter), für die außerordentliche mit gesetzlicher Frist aus § 573d Abs. 1 BGB bzw. § 575a Abs. 1 BGB i.V.m. § 573 Abs. 3 BGB (Mieter und Vermieter) und für die ordentliche Kündigung NUR des Vermieters aus § 573 Abs. 3 und § 573a Abs. 3 BGB (NUR Vermieter).