Miete vor Mietende mit Kaution verrechnen?

Oft genug versuchen Mieter die eingezahlte Kaution schon vor dem Mietende mit den letzten Mieten zu verrechnen. Das ist keine gute Idee!

Das hinter einem solchen Vorgehen liegende Motiv ist klar:

Der Mieter möchte die Auszahlung seiner Kaution zum Mietende sicherstellen und Streitigkeiten über die Rückzahlung der Kaution aus dem Weg gehen. Also zahlt er in den letzten Monaten vor Mietende keine Miete mehr. Der Vermieter solle diese mit der Kaution verrechnen.

Dieses Vorgehen ist jedoch nicht zulässig und kann sich für den Mieter zum Bumerang entwickeln.

Denn der Vermieter kann mit hohen Erfolgsaussichten sofort auf Mietzahlung klagen. Der Mieter wird sehr wahrscheinlich unterliegen. Nicht nur, dass er die einbehaltenen Mieten nachzahlen muss, wird er auch noch mit hohen Gerichts- und Anwaltskosten des Vermieters belastet. Von der Kaution bleibt dann womöglich nichts oder nicht mehr viel übrig.

Anders als viele meinen, kann ein Mieter vor Mietende nämlich gar nicht mit der Kaution aufrechnen.

Eine Aufrechnung ist nur zulässig, wenn beide Forderungen, also sowohl die vom Mieter zu zahlende Miete als auch die vom Vermieter zurück zu zahlende Kaution, im Zeitpunkt der Aufrechnung fällig sind (§ 387 BGB).

Das ist bei der Kaution vor dem Ende des Mietverhältnisses aber nicht der Fall. Die Kaution ist nämlich nicht schon während des laufenden Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig, sondern wird dies erst nach dessen Beendigung und Ablauf einer angemessenen Prüffrist des Vermieters (in der Regel drei bis sechs Monate) (BGH, Urteil vom 12. Januar 1972 – VIII ZR 26/71 –; BGH, Urteil vom 08. März 1972 – VIII ZR 183/70 –, Rn. 42 = BGH WuM 1972, 57 = NJW 1972, 721, Palandt-Weidenkaff, BGB, Einf v § 535, Rn. 123).

Vor Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf der Prüffrist besteht also gar kein fälliger Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution mit dem er gegen die Forderung des Vermieters auf Mietzahlung aufrechnen könnte (BGH, Urteil vom 12. Januar 1972 – VIII ZR 26/71 –; BGH, Urteil vom 08. März 1972 – VIII ZR 183/70 –, Rn. 42 = BGH WuM 1972, 57 = NJW 1972, 721, Palandt-Weidenkaff, BGB, Einf v § 535, Rn. 123).

Die Aufrechnung des Mieters geht also ins Leere und er häuft Mietschulden an.

Der Vermieter muss auch nicht auf die Kaution zurückgreifen, bevor er klagen darf.

Vor dem Ende des Mietverhältnisses ist der Vermieter nicht verpflichtet, zur Abwendung des Mieterverzugs auf die Mietkaution oder andere Sicherheiten zurückzugreifen (BGH, Urteil vom 12. Januar 1972 – VIII ZR 26/71 –; Lützenkirchen in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 543 BGB, Rn. 26). Denn dadurch würde dem Vermieter die diesem auch zur Sicherung künftiger Ansprüche, z.B. wegen Verschlechterungen an der Mietsache dienende Sicherheit entzogen.

Ergebnis:

Der Mieter ist nicht berechtigt, die Kaution schon vor dem Ende des Mietverhältnisses mit den letzten Mieten zu verrechnen. Denn

  • die Aufrechnung des Mieters läuft ins Leere;
  • der Vermieter ist nicht verpflichtet auf die Kaution zurückzugreifen;
  • der Mieter häuft leicht einklagbare Mietschulden an;
  • der Vermieter hat bei der gerichtlichen Durchsetzung gute Chancen und der Mieter läuft Gefahr, mit hohen Kosten belastet zu werden.

Stand: 09.10.2021