Alle Beiträge von Rechtsanwalt R. Sayk

Immer wieder versuchen Vermieter und Hausverwaltungen die Belegeinsicht im Zusammenhang mit der Heiz- und Betriebskostenabrechnung mit dem Argument zu verweigern, dem Anspruch stehe der Datenschutz Dritter entgegen. Besonders oft geschieht dies, wenn Mieter Einsicht in die Einzelverbrauchsdaten der anderen Mieter / Nutzer geltend machen.

Aber stimmt das?

Die vielleicht für das Rechtsempfinden überraschende Antwort lautet:

Nein!
Der Datenschutz steht dem Recht auf Belegeinsicht nicht entgegen, da die Weitergabe der Daten rechtmäßig ist.

Aber warum?

DIe Rechtmäßigkeit der Datenverarbeitung richtet sich nach der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO).

Gemäß Art. 6 Abs. 1 Buchstabe c DSGVO ist die Verarbeitung von Daten (dazu gehört auch die Weitergabe an Dritte) zulässig, wenn dies zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung erforderlich ist, der der Verantwortliche (also hier der Vermieter) unterliegt.

Die Gewährung von Belegeinsicht dient der Erfüllung der rechtlichen Verpflichtung des Vermieters aus § 259 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Danach ist derjenige, der eine Abrechnung zu erteilen hat, auch zur Vorlage von Belegen verpflichtet. Ist der Vermieter nach dem Mietvertrag zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung verpflichtet, dann ist er gem. § 259 Abs. 1 BGB auch zur Gewährung von Belegeinsicht verpflichtet. Damit ist dann die Verarbeitung der Daten in Form der Weitergabe an den Einsichtsberechtigten zulässig.

Das Einsichsichtsrecht des Mieters aus § 259 Abs. 1 BGB ertreckt sich dabei auch auf die Verbrauchsdaten der anderen Nutzer, so dass deren Weitergabe ebenfalls nach Art Art. 6 Abs. 1 Buchstabe c DSGVO rechtmäßig ist.

Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein Mieter im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 07. Februar 2018 – VIII ZR 189/17 –).

Fazit:

Ist der Vermieter zur Gewährung von Belegeinsicht verpflichtet, kann der Datenschutz dem Wunsch des Mieters auf Belegeinsicht nicht entgegengehalten werden. Denn entweder besteht ein Recht auf Belegeinsicht. Dann ist die Weitergabe von Daten auch an Dritte aufgrund Art. 6 Abs. 1 Buchstabe c DSGVO erlaubt. Oder ein Recht auf Belegeinsicht besteht erst gar nicht. Dann bedarf es auch nicht der Berufung auf den Datenschutz, da ein Anspruch von vornherein nicht besteht.

Da der Vermieter gemäß § 259 Abs. 1 BGB auch zur Gewährung von Einsicht in die Verbrauchsdaten der anderen Nutzer verpflichtet ist, erfolgt die Weitergabe der Daten auch insoweit zur Erfüllung einer rechtlichen Pflicht und ist damit gem. Art. 6 Abs. 1 Buchstabe c DSGVO rechtmäßig.

Gründe des Datenschutzes können dem Recht des Mieters auf Belegeinsicht demnach nicht entgegengehalten werden.

Mietrecht, Zivilrecht

Kündigungsschutz für Mieter in der Corona-Krise (Covid-19-Pandemie)

März 30, 2020 Rechtsanwalt R. Sayk

Der Gesetzgeber hat im Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie auch Regelungen zum Schutz von Mietern und Pächtern eingeführt.

Danach kann der Vermieter ein Miet- oder Pachtverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter/Pächter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

ABER VORSICHT!!

Das Gesetz gibt dem Mieter kein Recht die Miete nicht zu zahlen. Es schließt lediglich das Kündigungsrecht wegen Verzugs aus. (Ausnahmen können sich bei Geweberaumverträgen aber aus vertraglichen Abreden und den allgemeinen vertragsrechtlichen Bestimmungen ergeben. Im Einzelnen ist hier vieles umstritten und unklar)

Was sind die Voraussetzungen?

Miet- oder Pachtverhältnis über Grundstücke oder Räume
Zahlungsrückstand in der Zeit vom 01.04.2020 bis 30.06.2020
WICHTIG:
- Die Kündigung aus anderen Gründen bleibt weiterhin ausdrücklich möglich!
- Auch die Kündigung wegen Rückständen aus anderen Zeiträumen bleibt weiterhin möglich.
Nichtleistung beruht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie
- Eingeschränkte Zahlungsfähigkeit oder Zahlungsunfähigkeit
- aufgrund der COVID-19-Pandemie.
  Die Anforderung der eingeschränkten Zahlungsfähigkeit oder Zahlungsunfähigkeit ergibt sich zwar nicht unmittelbar aus dem Wortlaut des Gesetzes. Sie erscheint jedoch zur Vermeidung von Missbrauch erforderlich und wird vom Gesetzgeber in der Gesetzesbegründung auch ausdrücklich als Grund für die Einführung der Regelung angeführt. Dort heißt es ausdrücklich: „Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat, ist die Kündigung hingegen nicht ausgeschlossen.“ (BT-Drucksache 19/18110, S. 36)
Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung muss glaubhaft gemacht werden.
- Nachweis der eingeschränkten Zahlungsfähigkeit
- Nachweis des Zusammenhangs zwischen Zahlungsunfähigkeit und COVID-19-Pandemie
- Nachweis, dass alles unternommen wurde, um die Zahlungsfähigkeit zu erhalten bzw. herzustellen, insbesondere ob staatliche Leistungen in Anspruch genommen oder beantragt wurden. Auch dies dürfte erforderlich sein, um in den Genuss des Kündigungsschutzes zu kommen. Denn der Gesetzgeber begründet die Regelung gerade damit, dass es zweifelhaft ist, „ob es den für diese Leistungen zuständigen Behörden in jedem Fall gelingen wird, den Antrag kurzfristig zu bearbeiten und die Gelder so zeitig auszuzahlen, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand verhindert werden kann. Gleiches gilt für Unternehmen, die zur Überwindung des pandemiebedingten finanziellen Engpasses auf staatliche Hilfen angewiesen sind.“
- Der Nachweis kann erbracht werden durch
  - Versicherung an Eides statt
  - Nachweis der Vermögenslage vor und nach der Pandemie bzw. dem Inkrafttreten entsprechender Anrodnungen
  - Bescheinigung des Arbeitgebers über Einkommen oder Verdienstausfall
  - Nachweise der Antragstellung bei Behörden oder Bescheinigung über Gewährung staatlicher Leistungen
  - Bei Gewerbemiete Hinweis auf Verordnungen oder Verfügungen, die den Betrieb untersagen und dadurch zur Zahlungsunfähigkeit geführt haben

WICHTIG:

Es wird nur das Kündigungsrecht ausgeschlossen.
Der Mieter oder Pächter bleibt zur Zahlung verpflichtet und kann zu dieser auch verurteilt werden.
Kein Recht zur Leistungsverweigerung (Ausnahmen bei Geweberaumverträgen können sich aus vertraglichen Abreden und den allgemeinen vertragsrechtlichen Bestimmungen ergeben. Im Einzelnen ist hier vieles umstritten und unklar)
Bei Nichtzahlung kann der Mieter in Verzug geraten und muss unter Umständen Schadensersatz leisten und die rückständige Miete verzinsen. Für private Mieter beträgt der Verzugszins 5 %-Punkte über dem jeweiligen Basiszinssatz und bei Mietverträgen, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, 9 %-Punkte über dem jeweiligen Basiszinssatz.
Die Miete muss bis spätestens zum 30.06.2022 nachgezahlt werden.
- Danach kann das Miet- oder Pachtverhältnis auch wegen dieser Rückstände gekündigt werden.

Die Regelung ist kein Freifahrtschein, um die Miete zu prellen.

Der Mieter riskiert, sofern er nicht nachweisen kann, dass er zahlungsunfähig ist und die Zahlungsunfähigkeit auf der Covid-19-Pandemie beruht, die Kündigung seines Mietvertrages.

Wer falsche Angaben macht, kann sich zudem wegen falscher Versicherung an Eides Statt (§ 156 StGB, Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe) strafbar machen. Auch kann eine Strafbarkait wegen Betruges (§ 269 StGB, Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe) oder wenn der Vermieter dadurch in wirtschaftliche Not gerät, auch wegen Betruges in einem besonderes schweren Fall (§ 269 Abs. 3, Satz 2 Nr. 3 StGB, Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren) in Betracht kommen.

Versicherungsrecht, Zivilrecht

Checkliste Sturmschaden

Februar 19, 2018 Rechtsanwalt R. Sayk

Erste Schritte bei einem Sturm- oder Versicherungsschaden

Bei einem Sturmschaden oder einem sonstigen Versicherungsschaden ist man sehr oft aufgewühlt und weiß nicht, was man jetzt machen soll. Dieser Beitrag will Ihnen bei den ersten Schritten weiterhelfen.

Beachten Sie jedoch bitte, dass dieser Beitrag nicht erschöpfend ist und deshalb keine umfassende und vollständige Beratung im Einzelfall ersetzen kann und will.

Checkliste

Bei einem Sturmschaden oder einem sonstigen Versicherungsschaden sollte man die folgenden Schritte abarbeiten:

Prüfen
Dokumentieren
Sichern
Melden

In welcher Reihenfolge die einzelnen Schritte durchführen sind, hängt immer von Einzelfall ab. Die von mir gewählte Reihenfolge dient einfach nur dazu, keinen der Punkte zu übersehen.

Prüfen

Oft fällt einem der Schaden am Haus nicht sofort auf. So können lediglich einige Dachpfannen locker sein, ohne heruntergefallen zu sein. Nach einem Sturm sollte man sein Haus oder auch die Wohnung deshalb auf Schäden, lockere Teile etc. untersuchen.

Für Hauseigentümer ist diese Untersuchung besonders wichtig. Denn sollte sich am Gebäude etwas gelockert haben und fällt erst irgendwann später herab, so haften Sie unter Umständen für den daraus entstandenen Schaden.

Wichtig zu wissen ist, dass ein Gebäudeeigentümer zur regelmäßigen, mindestens aber anlassbezogenen Prüfung (z.B. nach einem Sturm) seines Gebäudes auf Reparaturbedürftigkeit verpflichtet ist. Der Umfang der Prüfung kann nicht generell beschrieben werden, sondern richtet sich nach den Umständen. Mindestens erforderlich ist jedoch eine Sichtkontrolle auf erkennbare Beschädigungen und sofern ohne eigene Gefährdung zumutbar auch eine haptische Prüfung durch das berühmte „dran ziehen und wackeln“. Die Prüfung sollte nach Möglichkeit aus unterschiedlichen Blickwinkeln und von zwei Personen durchgeführt werden. Es sollte darauf geachtet werden, ob z.B. Satellitenschüssln, Dachvorsprünge, Mauern o.ä. den Blick versperren. Dann ist der aufmerksame Blick aus einer oder zwei anderen Positionen unvermeidlich.

Dokumentieren

Die vorgenannte Prüfung des Gebäudes, Autos oder sonstiger Sachen sollte mindestens durch Fotos dokumentiert werden.

Zu dokumentieren ist der entstandenen Schaden insbesondere BEVOR man Sicherungsmaßnahmen (siehe Punkt 3.) zur Vermeidung weiterer Schäden durchführt. Denn nur dann kann man gegenüber seiner Versicherung den Nachweis führen, dass ein entsprechender Schaden tatsächlich bestanden hat.

Die Dokumentation sollte auch dann erfolgen, wenn keine Schäden erkennbar sind. Mittels einer Digitalkamera stellt dies in der heutigen Zeit keinen besonderen Aufwand mehr dar. Denn ein Gebäudeeigentümer ist zur regelmäßigen, mindestens aber anlassbezogenen Prüfung (z.B. nach einem Sturm) seines Gebäudes auf Reparaturbedürftigkeit verpflichtet. Sind keine Schäden erkennbar aber trotzdem vorhanden, kann durch die Fotos die ordnungsgemäße Prüfung nachgewiesen werden.

Ob bei einem vorhandenen Schaden zunächst diesen sichert oder die Versicherung informiert, hängt vom Einzelfall ab.

Sichern

Wenn Schäden erkennbar sind und eine Weiterung des Schadens, z.B. durch hineinlaufendes Wasser bei einem beschädigten Dach zu befürchten ist, kommen Sicherungsmaßnahmen ins Spiel. Als weiteres Beispiel wäre das zerbrochene Fenster zu nennen, das durch Bretter, Kartons o.ä. verschlossen wird, um das weitere Eindringen von Regen zu verhindern. Dazu kann aber auch das Fortschaffen von Möbeln, Elektronik o.ä. gehören. Ist das Dach abgedeckt, ist zudem schnelles Handeln geboten, da Folgeschäden durch eindringendes Wasser drohen. Eine Selbstgefährung ist aber stets zu vermeiden.

Grundsätzlich gilt, dass man verpflichtert ist ZUNÄCHST seine Versicherung anrufen, um mit dieser zu besprechen, wie weiter vorzugehen ist, wenn die Umstände dies gestatten (§ 82 Abs. 2 VVG). Erst wenn man z.B. beim abgedeckten Dach die Versicherung trotz mehrerer Versuche nicht erreicht, darf man versuchen, den Notdienst eines Dachdeckers oder die Feuerwehr anzurufen. Notieren Sie sich vorsichtshalber, wann und wie oft Sie erfolglos versucht haben, Ihre Versicherung zu erreichen.

Denn: Der Versicherungsnehmer hat bei Eintritt des Versicherungsfalles nach Möglichkeit für die Abwendung und
Minderung des Schadens zu sorgen (§ 82 Abs. 1 VVG). Die Pflicht die Versicherung vorher zu befragen gilt nur, „wenn die Umstände dies gestatten“ (§ 82 Abs. 2 VVG).

Was viele nicht wissen:

Auch solche Maßnahmen zur Schadensreduzierung oder Vermeidung sind unter bestimmten Voraussetzungen von der eigenen Versicherung zu ersetzen (§ 83 VVG)

Melden

Spätestens nach dem Sturm ist die Versicherung jedoch unverzüglich über den entstandenen Schaden zu informieren. Verzögerungen können dabei bis hin zum teilweisen oder ganzen Verlust des Versicherungsschutzes gehen.

Mietrecht, Zivilrecht

Vermieterbescheinigung bei Einzug und bei Auszug

November 10, 2015 Rechtsanwalt R. Sayk

Seit dem 01.11.2016 sind Vermieter verpflichtet, ihrem neuen Mieter bei Einzug eine Bescheinigung hierüber auszustellen.

Dies stellt eine Vereinfachung zur vorher geltenden Rechtslage dar. Denn bis zum 31.10.2016 musste der Vermieter sowohl bei Einzug als auch bei Auszug eine Bescheinigung ausstellen.

Wie ist die Rchtsgrunldlage?

Nach § 19 Bundesmeldegesetz (BMG) ist der Wohnungsgeber verpflichtet, bei der Anmeldung mitzuwirken.

Wer ist von dieser Pflicht betroffen?

Das Gesetz spricht von Wohnungsgeber.
Damit sind im Normalfall der Vermieter gemeint.
Es darf aber nicht übersehen werden, dass mit diesem Begriff jeder gemeint ist, der einem anderen eine Wohnung oder Unterkunft gibt udn zwar unabhängig davon, ob ein Mietvertrag geschlossen wird. Zu denken ist hierbei etwa an das erwachsene Kind, welches nach der Ausbildung oder dem Studium wieder in das elterliche Eigenheim zieht. Dann sind die Eltern „Wohnungsgeber“ und müssen eine entsprechende Bescheinigung ausstellen.

Was bedeutet die Pflicht für den Wohnungsgeber, d.h. in der Regel den Vermieter? Was muss er tun?

Meldet sich ein Mieter an, muss er hierzu bei der Meldebehörde die Bestätigung des jeweiligen Wohnungsgebers oder einer von ihm beauftragten Person (z.B. Hausverwaltung) vorlegen (§ 23 BMG). Ohne diese ist eine Anmeldung nicht möglich. Der Wohnungsgeber muss bei der Anmeldung mitwirken und eine entsprechende Bescheinigung ausstellen.

Welche Angaben muss die Bescheinigung enthalten?

Name und Anschrift des Wohnungsgebers und wenn dieser nicht Eigentümer ist, auch den Namen des Eigentümers,
Einzugsdatum,
Anschrift der Wohnung (sinnvoll wäre es auch, die genaue Lage der Wohnung anzugeben, wobei dies nicht verpflichtend ist) sowie
Namen der nach § 17 Absatz 1 BMG meldepflichtigen Personen.

Zu beachten ist hierbei, dass nicht nur diejenigen, die den Mietvertrag unterschrieben haben, also die Mieter, auf der Bescheinigung anzugeben sind. Vielmehr sind alle Personen, die tatsächlich in die Wohnung einziehen, meldepflichtig und damit anzugeben. Das betrifft also insbesondere den Ehepartner, der nicht im Vertrag steht, und die Kinder, die ebenfalls in die Wohnung ziehen.

Wie ist die Bescheinigung auszustellen? Ist eine besondere Form einzuhalten?

Die Bescheinigung kann auf zwei Weisen erteilt werden.

Schriftlich.
Dann ist sie dem Mieter auszuhändigen, damit dieser die Bescheinigung bei der Meldebehörde vorlegen kann.
Elektronisch.
Dann ist sie vom Wohnungsgeber unmittelbar gegenüber der Meldebehörde abzugeben. Der Wohnungsgeber erhält bei dieser Form ein Zuordnungsmerkmal, welches er der meldepflichtigen Person zur Nutzung bei der Anmeldung mitzuteilen hat.

Innerhalb welcher Frist muss die Bescheinigung ausgestellt werden?

Für die Ausstellung bleiben dem Wohnungsgeber nur maximal zwei Wochen nach dem Einzug.

Was passiert, wenn der Wohnungsgeber nicht mitwirken möchte?

Verweigert der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person die Bestätigung oder erhält die meldepflichtige Person sie aus anderen Gründen nicht rechtzeitig, so hat die meldepflichtige Person dies der Meldebehörde unverzüglich mitzuteilen (§ 19 Abs. 2 BMG). In den Fällen, in denen der Wohnungsgeber den Einzug oder den Auszug nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig bestätigt droht diesem ein Bußgeld von bis zu 1.000,- €.

Was passiert, wenn tatsächlich niemand einzieht? Sind Scheinanmeldungen erlaubt?

Es ist verboten, eine Wohnungsanschrift für eine Anmeldung anzubieten oder zur Verfügung zu stellen, obwohl ein tatsächlicher Bezug der Wohnung weder stattfindet noch beabsichtigt ist (sog. Scheinanmeldungen). Durch die gesetzliche Regelung über die Vermieterbescheinigung sollen Scheinanmeldungen gerade verhindert werden. Ein solches Verhalten des Wohnungsgebers wird deshalb mit einer Geldbuße bis zu 50.000,- € geahndet.

Rechtsanwalt R. Sayk