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Mietrecht in Zeiten von Covid-19 (Corona-Virus)

Der Gesetzgeber hat im Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie auch Regelungen zum Schutz von Mietern und Pächtern eingeführt.

Danach kann der Vermieter ein Miet- oder Pachtverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter/Pächter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

ABER VORSICHT!!

Das Gesetz gibt dem Mieter kein Recht die Miete nicht zu zahlen. Es schließt lediglich das Kündigungsrecht wegen Verzugs aus. (Ausnahmen können sich bei Geweberaumverträgen aber aus vertraglichen Abreden und den allgemeinen vertragsrechtlichen Bestimmungen ergeben. Im Einzelnen ist hier vieles umstritten und unklar)

Was sind die Voraussetzungen?

  • Miet- oder Pachtverhältnis über Grundstücke oder Räume
  • Zahlungsrückstand in der Zeit vom 01.04.2020 bis 30.06.2020
    WICHTIG:
    • Die Kündigung aus anderen Gründen bleibt weiterhin ausdrücklich möglich!
    • Auch die Kündigung wegen Rückständen aus anderen Zeiträumen bleibt weiterhin möglich.
  • Nichtleistung beruht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie
    • Eingeschränkte Zahlungsfähigkeit oder Zahlungsunfähigkeit
    • aufgrund der COVID-19-Pandemie.
      Die Anforderung der eingeschränkten Zahlungsfähigkeit oder Zahlungsunfähigkeit ergibt sich zwar nicht unmittelbar aus dem Wortlaut des Gesetzes. Sie erscheint jedoch zur Vermeidung von Missbrauch erforderlich und wird vom Gesetzgeber in der Gesetzesbegründung auch ausdrücklich als Grund für die Einführung der Regelung angeführt. Dort heißt es ausdrücklich: „Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat, ist die Kündigung hingegen nicht ausgeschlossen.“ (BT-Drucksache 19/18110, S. 36)
  • Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung muss glaubhaft gemacht werden.
    • Nachweis der eingeschränkten Zahlungsfähigkeit
    • Nachweis des Zusammenhangs zwischen Zahlungsunfähigkeit und COVID-19-Pandemie
    • Nachweis, dass alles unternommen wurde, um die Zahlungsfähigkeit zu erhalten bzw. herzustellen, insbesondere ob staatliche Leistungen in Anspruch genommen oder beantragt wurden. Auch dies dürfte erforderlich sein, um in den Genuss des Kündigungsschutzes zu kommen. Denn der Gesetzgeber begründet die Regelung gerade damit, dass es zweifelhaft ist, „ob es den für diese Leistungen zuständigen Behörden in jedem Fall gelingen wird, den Antrag kurzfristig zu bearbeiten und die Gelder so zeitig auszuzahlen, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand verhindert werden kann. Gleiches gilt für Unternehmen, die zur Überwindung des pandemiebedingten finanziellen Engpasses auf staatliche Hilfen angewiesen sind.“
    • Der Nachweis kann erbracht werden durch
      • Versicherung an Eides statt
      • Nachweis der Vermögenslage vor und nach der Pandemie bzw. dem Inkrafttreten entsprechender Anrodnungen
      • Bescheinigung des Arbeitgebers über Einkommen oder Verdienstausfall
      • Nachweise der Antragstellung bei Behörden oder Bescheinigung über Gewährung staatlicher Leistungen
      • Bei Gewerbemiete Hinweis auf Verordnungen oder Verfügungen, die den Betrieb untersagen und dadurch zur Zahlungsunfähigkeit geführt haben

WICHTIG:

  • Es wird nur das Kündigungsrecht ausgeschlossen.
  • Der Mieter oder Pächter bleibt zur Zahlung verpflichtet und kann zu dieser auch verurteilt werden.
  • Kein Recht zur Leistungsverweigerung (Ausnahmen bei Geweberaumverträgen können sich aus vertraglichen Abreden und den allgemeinen vertragsrechtlichen Bestimmungen ergeben. Im Einzelnen ist hier vieles umstritten und unklar)
  • Bei Nichtzahlung kann der Mieter in Verzug geraten und muss unter Umständen Schadensersatz leisten und die rückständige Miete verzinsen. Für private Mieter beträgt der Verzugszins 5 %-Punkte über dem jeweiligen Basiszinssatz und bei Mietverträgen, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, 9 %-Punkte über dem jeweiligen Basiszinssatz.
  • Die Miete muss bis spätestens zum 30.06.2022 nachgezahlt werden.
    • Danach kann das Miet- oder Pachtverhältnis auch wegen dieser Rückstände gekündigt werden.

Die Regelung ist kein Freifahrtschein, um die Miete zu prellen.

Der Mieter riskiert, sofern er nicht nachweisen kann, dass er zahlungsunfähig ist und die Zahlungsunfähigkeit auf der Covid-19-Pandemie beruht, die Kündigung seines Mietvertrages.

Wer falsche Angaben macht, kann sich zudem wegen falscher Versicherung an Eides Statt (§ 156 StGB, Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe) strafbar machen. Auch kann eine Strafbarkait wegen Betruges (§ 269 StGB, Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe) oder wenn der Vermieter dadurch in wirtschaftliche Not gerät, auch wegen Betruges in einem besonderes schweren Fall (§ 269 Abs. 3, Satz 2 Nr. 3 StGB, Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren) in Betracht kommen.

Vermieterbescheinigung bei Einzug und bei Auszug

Seit dem 01.11.2016 sind Vermieter verpflichtet, ihrem neuen Mieter bei Einzug eine Bescheinigung hierüber auszustellen.

Dies stellt eine Vereinfachung zur vorher geltenden Rechtslage dar. Denn bis zum 31.10.2016 musste der Vermieter sowohl bei Einzug als auch bei Auszug eine Bescheinigung ausstellen.

Wie ist die Rchtsgrunldlage?

Nach § 19 Bundesmeldegesetz (BMG) ist der Wohnungsgeber verpflichtet, bei der Anmeldung mitzuwirken.

Wer ist von dieser Pflicht betroffen?

Das Gesetz spricht von Wohnungsgeber.
Damit sind im Normalfall der Vermieter gemeint.
Es darf aber nicht übersehen werden, dass mit diesem Begriff jeder gemeint ist, der einem anderen eine Wohnung oder Unterkunft gibt udn zwar unabhängig davon, ob ein Mietvertrag geschlossen wird. Zu denken ist hierbei etwa an das erwachsene Kind, welches nach der Ausbildung oder dem Studium wieder in das elterliche Eigenheim zieht. Dann sind die Eltern „Wohnungsgeber“ und müssen eine entsprechende Bescheinigung ausstellen.

Was bedeutet die Pflicht für den Wohnungsgeber, d.h. in der Regel den Vermieter? Was muss er tun?

Meldet sich ein Mieter an, muss er hierzu bei der Meldebehörde die Bestätigung des jeweiligen Wohnungsgebers oder einer von ihm beauftragten Person (z.B. Hausverwaltung) vorlegen (§ 23 BMG). Ohne diese ist eine Anmeldung nicht möglich. Der Wohnungsgeber muss bei der Anmeldung mitwirken und eine entsprechende Bescheinigung ausstellen.

Welche Angaben muss die Bescheinigung enthalten?

  1. Name und Anschrift des Wohnungsgebers und wenn dieser nicht Eigentümer ist, auch den Namen des Eigentümers,
  2. Einzugsdatum,
  3. Anschrift der Wohnung (sinnvoll wäre es auch, die genaue Lage der Wohnung anzugeben, wobei dies nicht verpflichtend ist) sowie
  4. Namen der nach § 17 Absatz 1 BMG meldepflichtigen Personen.

Zu beachten ist hierbei, dass nicht nur diejenigen, die den Mietvertrag unterschrieben haben, also die Mieter, auf der Bescheinigung anzugeben sind. Vielmehr sind alle Personen, die tatsächlich in die Wohnung einziehen, meldepflichtig und damit anzugeben. Das betrifft also insbesondere den Ehepartner, der nicht im Vertrag steht, und die Kinder, die ebenfalls in die Wohnung ziehen.

Wie ist die Bescheinigung auszustellen? Ist eine besondere Form einzuhalten?

Die Bescheinigung kann auf zwei Weisen erteilt werden.

  1. Schriftlich.
    Dann ist sie dem Mieter auszuhändigen, damit dieser die Bescheinigung bei der Meldebehörde vorlegen kann.
  2. Elektronisch.
    Dann ist sie vom Wohnungsgeber unmittelbar gegenüber der Meldebehörde abzugeben. Der Wohnungsgeber erhält bei dieser Form ein Zuordnungsmerkmal, welches er der meldepflichtigen Person zur Nutzung bei der Anmeldung mitzuteilen hat.

Innerhalb welcher Frist muss die Bescheinigung ausgestellt werden?

Für die Ausstellung bleiben dem Wohnungsgeber nur maximal zwei Wochen nach dem Einzug.

Was passiert, wenn der Wohnungsgeber nicht mitwirken möchte?

Verweigert der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person die Bestätigung oder erhält die meldepflichtige Person sie aus anderen Gründen nicht rechtzeitig, so hat die meldepflichtige Person dies der Meldebehörde unverzüglich mitzuteilen (§ 19 Abs. 2 BMG). In den Fällen, in denen der Wohnungsgeber den Einzug oder den Auszug nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig bestätigt droht diesem ein Bußgeld von bis zu 1.000,- €.

Was passiert, wenn tatsächlich niemand einzieht? Sind Scheinanmeldungen erlaubt?

Es ist verboten, eine Wohnungsanschrift für eine Anmeldung anzubieten oder zur Verfügung zu stellen, obwohl ein tatsächlicher Bezug der Wohnung weder stattfindet noch beabsichtigt ist (sog. Scheinanmeldungen). Durch die gesetzliche Regelung über die Vermieterbescheinigung sollen Scheinanmeldungen gerade verhindert werden. Ein solches Verhalten des Wohnungsgebers wird deshalb mit einer Geldbuße bis zu 50.000,- € geahndet.